Le marché des locaux commerciaux au Québec : entre adaptation, proximité et vision durable

Depuis 2009, le Groupe Laroche joue un rôle de premier plan dans le développement de l’immobilier commercial en Estrie. Avec plus de 30 édifices gérés, 20 millions de pieds carrés de terrain et une dizaine de quartiers en activité ou en développement, c’est toute une vision du commerce de proximité favorisant la qualité de vie des quartiers qui a pris forme.

Mais au-delà des chiffres, ce sont les usages qui évoluent. Le commerce local a changé. Tout comme les habitudes de consommation. Les entreprises cherchent des espaces personnalisés et de mieux en mieux adaptés aux besoins de leur clientèle. Les villes, quant à elles, veulent des projets structurants qui s’intègrent à leur vision et au plan d’urbanisme en évolution. Et la population? Elle souhaite une offre de service qui répond facilement et rapidement à ses besoins courants.

2020 — Un marché en transition

La pandémie que nous avons vécue a marqué une pause, puis, a agi comme un catalyseur de changement. Les demandes classiques de location de bureaux ou de locaux évoluent. Certaines entreprises ont vu leurs projets reportés, d’autres ont saisi de nouvelles opportunités.

«  Pendant la pandémie, dans notre secteur, il n’y a pas eu une réelle baisse, mais davantage une « mise sur pause » de nos activités; on a senti que des projets ont été mis sur la glace. On a soutenu nos partenaires, on a retardé temporairement certains projets de développement, mais on est restés présents », commente Eric Laroche, président du Groupe Laroche.

Un marché en constante évolution

Le redémarrage post-pandémie s’est accompagné de nouvelles attentes et d’une nouvelle vision dans l’esprit des municipalités: bureaux hybrides, espaces modulables, densification verticale, commerce avec façade de rue, accès par transport actif, etc.

Du côté des commerçants, les besoins primaires sont tout autres : nécessité d’être au rez-de-chaussée, accès facile et suffisant aux stationnements, clientèle établie et achalandage soutenu. Dans la restauration, des zones de cueillette remplacent parfois une partie des places assises, en lien avec les services de livraison rapide.

La croissance des partenaires s’inscrit plus que jamais dans le cadre du commerce de proximité, qui favorise les points de service généraux, hébergeant des commerces complémentaires et répondant à plusieurs besoins de la population sous un même toit.

Automne 2024 — Premières démarches en vue de la poursuite du développement du Quartier Santé, phase 2

L’an dernier, au moment de poursuivre le développement de la phase 2 du Quartier Santé, le Groupe Laroche a expérimenté cette nouvelle dualité : Forts de nouvelles ententes avec de futurs partenaires et à l’écoute des besoins de ses clients, l’objectif était de rencontrer et même dépasser les exigences réglementaires municipales en matière d’architecture, d’environnement, de sécurité et d’intégration urbaine. Mais à l’approche du dévoilement du nouveau plan d’urbanisme par la Ville de Sherbrooke, la vision des élus en place, non encore reflétée dans la réglementation, a compliqué le travail des promoteurs comme le Groupe Laroche, qui se sont retrouvés à naviguer en eaux troubles. Mais la volonté de poursuivre la collaboration fût bien présente, de part et d’autre.

Printemps 2025 — Présentation du projet de la phase 2 aux instances municipales

Le projet a été présenté et entériné de justesse par le conseil municipal au début du mois de juin 2025; les débordements dans l’espace public qui ont précédé cette étape cruciale illustrent bien l’urgence d’arrimer les attentes des instances politiques dans une réglementation mise à jour et donnent un goût amer à cette victoire du promoteur, pourtant amplement méritée. « Nous nous sommes positionnée au-dessus des exigences réglementaires, notamment en matière de transport actif et d’environnement. Il fut difficile pour nous d’être ainsi pointés sur la place publique. Nous sommes des gens de cœur qui souhaitons participer au développement de la ville, en collaboration avec les services municipaux et les élus », avait alors soutenu M. Laroche.

L’essor assumé du commerce de proximité

Phase 2 du Quartier Santé

La densification urbaine, donc, et l’engouement pour l’achat local renforcent l’importance des quartiers commerciaux de proximité : pharmacies, cliniques, cafés, boulangeries, vétérinaires, etc. Tout est pensé pour que résidents, travailleurs et visiteurs trouvent ce qu’il leur faut à deux pas de chez eux.

Chaque nouveau projet s’intègre dans une vision globale : proximité des grandes artères et des autoroutes, visibilité optimale, achalandage existant. Dès l’ouverture, les commerces profitent d’un bassin de clients solide.

Des projets comme ceux du Groupe Laroche illustrent bien cette philosophie et s’engagent à incarner de véritables milieux de vie : aménagements publics, accès aux pistes cyclables et présence de parcours piétonniers, mobilier urbain et ambiance conviviale encouragent l’usage et l’appropriation des lieux. « Nous restons connectés aux besoins de la population et aux enjeux des commerçants qui nous choisissent pour s’établir tout en espérant nous arrimer à la vision de nos élus. », résume M. Laroche.

Deux piliers guident ainsi la stratégie de croissance du Groupe Laroche: flexibilité et accessibilité. Les clients-partenaires bénéficient d’un accompagnement personnalisé, de conditions avantageuses pour les jeunes entreprises, et d’options adaptées à leurs besoins.

Bien avant que ce soit tendance, le Groupe Laroche a intégré les notions de développement durable dans ses choix de construction et d’aménagement: Toitures pâles, verdissement et plantations variées, géothermie, récupération d’énergie, gestion durable des eaux pluviales et gestion responsable des chantiers, figurent parmi les mesures adoptées. Le projet de Belœil, avec son mur échangeur de chaleur, en est un exemple des plus novateurs. Des bornes électriques de recharge pour véhicules électriques sont par ailleurs présents dans tous les quartiers commerciaux existants du Groupe Laroche.

Été et automne 2025 — Déploiements concrets sur le terrain

Eric Laroche et Alexandra Harvey, propriétaire de la clinique dentaire

C’est avec fierté que le Quartier Santé a, par ailleurs, accueilli ces nouveaux commerces au début de l’été: La Shoppe bar à salades a ouvert ses portes aux côtés du Starbucks, et La clinique dentaire du Quartier Santé inaugure actuellement ses espaces. Le bâtiment initial de la phase 2 est maintenant entièrement loué, tout comme le nouveau bâtiment en construction. Ce dernier sera occupé par le restaurant Mc Donald (Ouverture prévue en décembre) et deux autres partenaires à être annoncés. Et finalement, comme 3e et dernier bâtiment, le quartier verra s’établir le tout premier Marriott Studio RES au Canada. (Voir l’article) Ces avancements importants illustrent bien la vitalité commerciale du secteur. Tout autour, le paysage foisonne de nouveaux développements commerciaux et résidentiels..!

Première pelletée de terre pour la construction de l’hôtel Marriott Studio RES

Photo (de gauche à droite) : HUDL (Longer Construction) : Gabriel Forest / Activar Hôtels : Xavier Icardo et Mathieu Mault / Denis Bourque (franchisés de Tim Hortons) / Michael Beaudoin (MB Capital) / Julien Gervais (Noteb) et René Baillargeon (Baillargeon Coffrage) / Groupe Laroche : Éric Laroche et Pascale Desgagnés / Luc Bélanger (Bernard Bélanger entrepreneur électricien) / BDC : Joëlle Leclerc-Auger / Marriott : Antonio Piazza / BDC : Patrick Lauzier

Et demain ?

Le marché continuera d’évoluer : mobilité active, intégration technologique, modèles économiques nouveaux. Mais le besoin fondamental restera: des lieux accessibles, humains, bien situés et pensés pour durer.

  « Le commerce de proximité, ce n’est pas une tendance. C’est un mode de vie. Et c’est ce que nous continuerons à construire avec passion, un quartier à la fois », conclue M. Laroche.