Le 4 février dernier, la ville de Sherbrooke annonçait « marquer une pause temporaire sur le développement urbain ». La raison évoquée est principalement que certaines usines actuelles de traitement des eaux fonctionnent déjà à pleine capacité. On évoque les surverses accrues, dénoncées et de plus en plus restreintes par le gouvernement et, ainsi, on justifie l’imposition d’un nouveau moratoire.

Cette situation est malheureusement commune à plusieurs autres municipalités du Québec, qui somment le gouvernement provincial de leur apporter une aide financière pour la rénovation de leurs infrastructures ou d’assouplir les règles concernant les surverses, le temps d’atténuer la crise du logement qui sévit.

La ville de Sherbrooke, espère néanmoins améliorer la situation d’ici 2 ans et rouvrir à nouveau quelques secteurs touchés par le présent moratoire.

Notre apport au secteur résidentiel

C’est connu ; Le Groupe Laroche œuvre principalement dans le secteur commercial. Nos quartiers, stratégiquement situés pour que les travailleurs de passage à Sherbrooke s’arrêtent dans nos commerces lors de leurs déplacements, sont d’abord fréquentés par la population locale.

Or, en marge de cette mission d’offrir des services de proximité aux familles sherbrookoises, Le Groupe Laroche a participé activement dans le passé au développement de secteurs résidentiels de la ville, en synergie avec nos quartiers commerciaux et en collaboration avec les constructeurs locaux. L’objectif commun étant la création de milieux de vie agréables et pratiques pour les citoyens.

Dans le développement résidentiel, notre rôle est rendre nos terrains disponibles pour les constructeurs en travaillant de concert avec la ville de Sherbrooke. L’ouverture des rues Athéna, Hermès et Poséidon, par exemple, a été effectué par Le Groupe Laroche, qui en était le propriétaire.

Ensuite, les terrains ont été repris par nos constructeurs sherbrookois en vue d’y construire les maisons qui s’y trouvent aujourd’hui. Plusieurs citoyens sherbrookois sont aujourd’hui les heureux propriétaires de ces maisons. C’est une réalisation d’équipe, à laquelle Le Groupe Laroche est fier d’avoir participé.

Nos projets actuels de développement résidentiel

Dans un contexte de crise du logement, nous pensons que chaque projet de développement résidentiel est important. Les nôtres ont d’abord été touchés par le Plan Nature de la ville de Sherbrooke, issu des recommandations des Plans régionaux des Milieux Humides et Hydriques (PRMHH), fixés par le gouvernement provincial.

Le PRMHH vise à intégrer la conservation de 30% de la biodiversité (terre et océan) à la planification du territoire. Il cible spécifiquement la protection des Milieux Humides et Hydriques.

Le Plan Nature sherbrookois, quant à lui, s’est doté d’un objectif plus ambitieux : la conservation de 45% du territoire de la ville en milieux naturels. Ce plan, en plus de prévoir la protection des milieux humides et hydriques tel que demandé par le PRMHH, prévoit la conservation de 40% du territoire en milieux boisés et 25% du territoire en couvert boisé interconnectés.

Le PRMHH et le Plan Nature, bien qu’ayant des objectifs environnementaux importants, compliquent les projets de développement urbain, qui ont quant à eux un objectif tout aussi sérieux et essentiel de répondre à la demande croissante des besoins en habitation.

Et maintenant, nos projets sont dans la mire du présent moratoire et notre déception est grande puisque nous travaillons activement, depuis plusieurs années, en tenant compte des impacts environnementaux sur notre milieu et connaissant très bien les enjeux relatifs aux infrastructures municipales.

Secteur St-Élie (60 portes restantes à construire)

Les phases 1 et 2 du projet ont été réalisés entre 2014 et 2016 avec comme résultat les rues citées en introduction. La phase 3 est donc en attente depuis près de 10 ans. En 2017, un moratoire ministériel venait freiner le développement du secteur.

Or, dès 2019, il était déjà question de réinvestir dans l’usine d’épuration des eaux de St-Élie, ce qui n’a jamais pu être concrétisé. Un sommaire décisionnel avait pourtant été voté par la ville. La crise du logement s’installait déjà à ce moment et la pandémie est malheureusement venue amplifier la crise.

Puisque le réinvestissement dans l’usine de traitement des eaux était alors budgété, nous avions pris entente avec les entrepreneurs en construction, en vue de leur vendre les terrains pour qu’à leur tour, ils les rendent disponibles pour l’achat par les citoyens. Entre 2019 et 2023, l’investissement prévu est sans cesse reporté, avec les résultats que l’on connaît aujourd’hui. Puis, en 2023, le PRMHH et le Plan Nature nous a forcé à faire marche arrière et même à rembourser les constructeurs qui attendaient les terrains depuis plus de 3 ans, faute de développement dans le bon sens.

Depuis, nous poursuivons les discussions avec la ville et nous espérons les investissements sur l’usine de traitement des eaux. Nous sommes confiants que cette année sera la bonne.

Secteur Brompton (250 portes – Multi-logements)

L’arrivée du Dollarama à notre Quartier Brompton a marqué une belle réussite dans notre projet de développement commercial ; les gens de Bromptonville bénéficient maintenant d’une nouvelle offre de service qui était très attendue dans le secteur.

En périphérie, nous avons cependant un très beau projet de développement résidentiel, en attente de réalisation depuis 2016. Dès l’acquisition du terrain et la naissance du projet, une consultation citoyenne, demandée par la ville de Sherbrooke, avait reçu un accueil favorable de la population.

Bien que le projet devienne une zone prioritaire de développement à l’époque, beaucoup de travail reste à faire, dont l’ajustement du zonage. Depuis 2019, deux demandes de modification ont été faite en ce sens et d’innombrables ajustements aux plans furent demandés par la ville.

Pour chaque demande de modifications, nous avons collaboré et investit temps et argent. En 2020, nous avons même voulu vérifier en amont la capacité de l’usine d’épuration face à notre projet et nous avons obtenu une information à jour qui faisait état d’une disponibilité pour 530 unités. Avant même l’arrivée du PRMHH et du Plan Nature en 2023, une mise à jour de l’étude des milieux humides avait été déposée et plus de 50 versions de plans avaient été complétées, dont plusieurs ont été soumises à la ville, toujours sans aboutissement.

Nous voici donc en 2025, avec le présent moratoire, qui vient ajouter une embuche, une fois de plus. Bien que cette situation nous désole, nous espérons toujours un dénouement positif et ce, rapidement.

Des solutions à la crise du logement en péril

La phase 3, à St-Élie-d’Orford, représente 60 unités d’habitation. Quant à lui, le projet résidentiel à Brompton représenterait 250 portes de plus pour le secteur. Ces projets et bien d’autres représentent des solutions concrètes à la crise du logement.

Nous comprenons les raisons environnementales évoquées pour le dépôt de l’actuel moratoire sur la construction, tout comme celles qui ont menées à l’élaboration du Plan Nature sherbrookois, or, nous sommes d’avis que nous aurions dû être informés bien en amont, afin d’éviter toute dépenses de temps, d’énergie et d’argent, autant de notre côté que de celui des employés municipaux.

Des investissements auraient dû être consentis bien avant dans nos infrastructures municipales. La ville dit avoir agi de façon proactive, sous la menace d’un gel complet du développement sur notre territoire par le gouvernement. Nous remettons en question le caractère « proactif » de cette décision puisque des élus ont admis que la ville aurait dû agir et prévoir la réfection des usines d’épuration bien avant.

La capacité résiduelle de traitement de nos usines devrait être mise à jour annuellement et les travaux nécessaires planifiés longtemps d’avance.

L’importance des facteurs environnementaux

Le Groupe Laroche, dans tous ses projets résidentiels et commerciaux, a toujours eu des valeurs environnementales fortes, placées en premiers plan dans nos décisions à titre de promoteur.

Les aménagements paysagers de nos quartiers commerciaux, les toitures pâles réductrices des effets des îlots de chaleur, les systèmes de récupération d’énergie, les choix écoresponsables sur nos chantiers, etc.

Nous collaborons à la conservation des milieux humides et des boisés d’intérêt avec la volonté de trouver des compromis et poursuivre nos différents projets.

Levée du moratoire et investissement requis rapidement

Le gouvernement provincial vise, avec le PRMHH, un objectif de protection de la biodiversité de l’ordre de 30%. La Ville de Sherbrooke, de son côté, vise bien au-delà, avec une conservation de l’ordre de 45% du territoire en milieux naturels (incluant les milieux humides, hydriques et boisés). L’intention est louable mais ces objectifs se fixent en dépit de la crise du logement que nous vivons tous.

De plus, il ne faut pas manquer de respect des propriétaires et promoteurs, payeurs de taxes qui détiennent des terrains et qui avaient des projets concrets qu’ils travaillent depuis plusieurs années. Il y a forcément place aux dialogues. Nous pensons que l’actuel moratoire vient une fois de plus amplifier la crise, créant un effet de rareté des logis, contribuant à augmenter les coûts d’habitation et au final, c’est le citoyen qui est le grand perdant.

Des augmentations inéquitables de taxes sont quant à elles dirigées vers le secteur commercial et les gestionnaires de ces commerces n’ont ainsi d’autres choix que d’augmenter leurs prix. Encore là, la facture finale atterrie dans les poches du contribuable, bien que la ville lui ai promis, à lui, un gel de taxes.

Il est évident que ces situations doivent pouvoir être régularisées dans un esprit de collaboration. Collectivement, nous avons une responsabilité ; il est possible, en tant que ville et tous ensemble, de créer suffisamment de richesse pour être prospère, sans pour autant étouffer promoteurs, commerçant ou citoyens. Le tout, en préservant et en respectant notre environnement.

Sources :

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